建ぺい率・容積率 計算ツール
敷地面積と建ぺい率・容積率を入れるだけで、建てられる建築面積と延べ面積の上限を㎡と坪で計算します。前面道路の幅員による容積率の制限、角地・防火地域の緩和、「建てたい広さから必要な敷地を逆算」にも対応。
建ぺい率・容積率とは
| 建ぺい率 | 容積率 | |
|---|---|---|
| 定義 | 敷地面積に対する建築面積の割合 | 敷地面積に対する延べ面積の割合 |
| 建築面積/延べ面積とは | 建物を真上から見たときの面積(外壁の中心線で囲まれた部分) | 各階の床面積の合計 |
| 決めているもの | 敷地の何割まで建物で覆えるか(日照・通風・延焼防止) | 合計で何階分の床を作れるか(密度・インフラ負荷) |
| 計算式 | 建築面積の上限 = 敷地面積 × 建ぺい率 | 延べ面積の上限 = 敷地面積 × 容積率 |
前面道路の幅員による容積率の制限
指定容積率がそのまま使えるとは限りません。建築基準法52条2項により、前面道路の幅員が12m未満の場合は、次の値と指定容積率の小さい方が上限になります。
| 用途地域 | 係数 | 例: 幅員4m | 例: 幅員6m |
|---|---|---|---|
| 住居系(第一種・第二種低層/中高層住居専用、第一種・第二種住居、準住居、田園住居) | 0.4 | 160% | 240% |
| その他(近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用、用途地域無指定) | 0.6 | 240% | 360% |
住宅地では幅員4mの道路が多く、指定容積率200%の土地でも実際は160%までしか使えないケースが頻出します。複数の道路に接している場合は最も広い幅員で計算します。
建ぺい率の緩和
- 角地緩和(+10%): 特定行政庁(市区町村)が指定する角地。「角地なら自動で+10%」ではなく、自治体ごとの基準(隅切り、道路幅員の合計など)があります。
- 防火地域の耐火建築物(+10%): 2019年の法改正で、準防火地域内の耐火・準耐火建築物も対象に拡大されました。
- 両方に該当すれば+20%。指定建ぺい率80%の地域で防火地域内の耐火建築物なら制限なし(100%)です。
用途地域ごとの一般的な指定値
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域 | 30・40・50・60% | 50〜200% |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 30・40・50・60% | 100〜500% |
| 第一種・第二種住居地域、準住居地域 | 50・60・80% | 100〜500% |
| 近隣商業地域 | 60・80% | 100〜500% |
| 商業地域 | 80% | 200〜1300% |
| 準工業地域 | 50・60・80% | 100〜500% |
| 工業地域 | 50・60% | 100〜400% |
実際の指定値は自治体の都市計画図(多くの市区町村がWebで公開)で確認できます。
早見表(前面道路の制限なし・緩和なし)
よくある質問
建築面積に入らない部分はある?
軒・ひさし・バルコニーなどは、外壁から1m以内の部分は建築面積に含めません(1mを超える部分のみ算入)。地階で地盤面から1m以下の部分も除外されます。
延べ面積に入らない部分はある?
容積率の計算では、地階の住宅部分(延べ面積の1/3まで)、ビルトインガレージ(1/5まで)、共同住宅の共用廊下・階段、小屋裏収納(天井高1.4m以下・直下階の1/2未満)などが不算入または緩和されます。これを使うと指定容積率以上の床を確保できることがあります。
建ぺい率60%・容積率200%で3階建ては可能?
数字上は建築面積の3.3倍の床が作れるので3階建てで使い切る計算になりますが、実際には高さ制限(絶対高さ・道路斜線・北側斜線)や日影規制で3階が制限される地域があります。特に低層住居専用地域は高さ10mまたは12mの絶対高さ制限があります。
建ぺい率・容積率をオーバーしていると何が起きる?
建築確認が下りず着工できません。既存の建物がオーバーしている(既存不適格・違反建築)場合、増改築の制限や、住宅ローン審査で不利になることがあります。中古購入時は検査済証の有無を確認してください。
2つの用途地域にまたがる敷地はどう計算する?
それぞれの地域に属する敷地面積の割合で加重平均します。例えば敷地の60%が建ぺい率60%の地域、40%が80%の地域なら、全体の建ぺい率は60×0.6+80×0.4=68%です。
本ツールは建築基準法53条・52条の一般的な規定に基づく概算です。角地の指定、用途地域、高さ制限、各種緩和の適用は自治体・敷地ごとに異なります。実際の計画は建築士または自治体の建築指導課にご確認ください。